Montréal : des propriétaires en difficulté face à la baisse de la demande locative

Le marché locatif montréalais est-il en train de se retourner ?

C’est une nouvelle qui a de quoi surprendre, franchement. Après des années où il était quasiment impossible de décrocher un appartement sans se battre à couteaux tirés, voilà que le marché locatif à Montréal montre des signes de faiblesse. Des associations de propriétaires, comme l’Association des propriétaires du Québec (APQ) et la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ), le constatent sans appel : la demande pour les logements est en train de diminuer, et de nombreux appartements restent désespérément vides.Pour la première fois depuis longtemps, on voit des choses qu’on croyait appartenir au passé. Imaginez un peu : des propriétaires qui offrent des mois de loyer gratuit! Ce n’est pas rien, n’est-ce pas? Mais attention, même si ce vent nouveau semble souffler en faveur des locataires, les experts nous rappellent d’être vigilants. La crise de l’abordabilité, elle, est loin d’être réglée.

Quand les propriétaires offrent des mois gratuits : le signe du désarroi

Le changement a commencé à se faire sentir au printemps dernier, pile au moment où l’on préparait les fameux baux du 1er juillet. Daniel André, qui gère des immeubles à Montréal, l’a observé de près. Les visites s’annulaient à la dernière minute, ce qui n’arrivait jamais avant. C’était récurrent, dit-il, avec un ton d’étonnement qu’on comprend aisément.Aujourd’hui, il ne suffit plus d’afficher une annonce : il faut courtiser le locataire. Nous voyons réapparaître des tactiques qu’on n’avait pas vues depuis des lustres. L’offre d’un, deux, voire même trois mois de loyer gratuits s’affiche sur des plateformes comme Facebook. Martin Messier de l’APQ et Éric Sansoucy de la CORPIQ confirment cette observation. Autrefois, on louait « comme des petits pains chauds », mais ça, c’est de l’histoire ancienne, du moins pour certains segments du marché.

Les locataires reprennent le pouvoir de négociation

Ce ralentissement se traduit par un changement de comportement chez les locataires, et c’est tout à fait fascinant. Daniel André rapporte des échanges interrompus sans raison, mais surtout, des négociations beaucoup plus agressives. Les gens ne sont plus timides, ils demandent l’inclusion du stationnement ou des réductions substantielles sur le prix affiché.Il y en a même un qui m’a demandé presque 40 % de rabais, raconte M. André, visiblement estomaqué. Franchement, 40 %! C’est la preuve que quelque chose a bougé. Pour Jean-Philippe Meloche, professeur à l’Université de Montréal, c’est une bonne nouvelle. Il estime qu’on pourrait assister aux « premiers signes » d’un marché de locataires, où c’est le demandeur qui a la main, mais la tendance doit s’installer pour de bon.

L’immigration et la construction, causes du déséquilibre

Comment en est-on arrivé là? C’est souvent une histoire de mauvais timing, n’est-ce pas? Les dernières années ont vu une forte croissance démographique, nourrie principalement par l’immigration. Il fallait loger tout ce monde, ce qui a tiré les loyers vers le haut. Les promoteurs, encouragés par cette crise, ont donc accéléré la construction.Mais, plus récemment, les gouvernements (fédéral et québécois) ont décidé de resserrer les règles d’immigration, et c’est là que le bât blesse. La demande a ralenti juste au moment où l’offre de logements neufs, notamment haut de gamme, augmentait. Beaucoup de propriétaires le ressentent, comme cet ami de Daniel André dont le locataire français n’a pas vu son permis de travail renouvelé. L’appartement est vide et l’hypothèque, elle, ne prend pas de vacances.

Un taux d’inoccupation qui monte, surtout pour le haut de gamme

Les chiffres de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) confirment ce que l’on observe sur le terrain. Le taux d’inoccupation dans les grands centres du Québec est passé de 1,3 % en 2023 à 1,8 % en 2024. C’est une hausse notable, même si ça reste historiquement bas.Cependant, l’économiste Francis Cortellino souligne une distinction capitale : ce taux varie énormément selon le prix. Pour les logements abordables, sous 1150 $, le taux frôle toujours le 1 %, signe que la compétition y est féroce. Mais si on monte dans les gammes plus chères, autour de 1675 $ et plus, le taux d’inoccupation dépasse les 5 %! C’est dans ce segment que les propriétaires ont de vrais soucis à se faire, et c’est là qu’on voit les fameux mois gratuits.

La crise n’est pas finie : nous vivons une crise d’abordabilité

Attention à ne pas se réjouir trop vite. Si certains propriétaires d’unités de luxe peinent à trouver preneur, cela ne veut absolument pas dire que le logement est devenu abordable pour l’ensemble des ménages montréalais. Non, pas du tout. Jean-François Tremblay, de Domicile Fixe, et Véronique Laflamme, du FRAPRU, sont très clairs : nous vivons une crise d’abordabilité.Le problème, c’est que les constructions récentes n’ont pas toujours visé les besoins réels des gens, mais plutôt la rentabilité. Résultat : on a beaucoup trop de logements qui sont tout simplement trop chers pour le porte-monnaie de la majorité. La mairesse de Montréal, Soraya Martinez Ferrada, l’a dit elle-même : sa fille de 25 ans a dû retourner vivre chez elle, car elle ne pouvait ni acheter ni louer un appartement à un prix raisonnable. Ce témoignage illustre parfaitement que le fond du problème demeure.

Rester vigilant face à l’incertitude du marché

Ces observations récentes – loyers gratuits, négociations agressives, difficultés de location pour les unités chères – sont des signaux très intéressants, les premiers signes qu’une dynamique est peut-être en train de s’essouffler. C’est un changement bienvenu, mais il faut garder la tête froide. L’APQ l’a d’ailleurs dit : on va être vigilant pour voir où tout ça se dirige, car personne ne peut prédire avec certitude si cette situation est une simple accalmie ou le début d’une véritable inversion de tendance.Ce que nous retenons, c’est que le marché locatif à Montréal est désormais fortement segmenté. Les logements abordables restent rares et très demandés, tandis que les unités neuves et coûteuses sont en difficulté. Pour que la situation s’améliore vraiment pour tous, il faudrait que les prix baissent de façon significative et que l’offre corresponde enfin à la capacité de payer des Québécois. C’est le vœu de tout le monde, j’imagine.

Selon la source : ici.radio-canada.ca

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